CORONAVIRUS et le marché immobilier marseille
Force est de constater que dans un climat de tension généralisé depuis maintenant plus d’un an (gilets jaunes, grèves contre les retraites, tensions géopolitiques, …), nous n’avions pas anticipé la crise sanitaire que nous sommes en train de traverser en raison du Coronavirus. Beaucoup de nos clients en chasse immobilière s’interrogent face à cette situation inédite et s’interrogent si ce phénomène planétaire aura un impact majeur sur les prix de l’immobilier à Marseille. Voici donc notre analyse… et de même pour une société de déménagement.
Le marché de l’immobilier profite, contrairement aux marchés financiers, d’une forte inertie. A titre d’exemple, en 2008, lorsque le CAC 40 perdait -42.68% sur l’année, le marché de l’immobilier à Marseille perdait environ -5%. L’immobilier fonctionne donc comme un véritable amortisseur.
Ensuite, l’immobilier a toujours été une valeur refuge des marchés financiers. À la suite du krach de 2008, les prix de l’immobilier ont flambé de 2009 à 2011 avec une hausse des prix fulgurante de +38% ! Dans le même temps, le CAC 40 gagnait +2% ! Les investisseurs échaudés par les marchés boursiers ont préféré investir dans l’immobilier que ce soit en plaçant leurs économies dans de l’immobilier locatif ou indirectement en achetant leur résidence principale.
Enfin, cette première vague de hausse des prix de l’immobilier à Marseille a été suivie d’une période caractérisée par un marché de l’immobilier atone entre 2012 et 2015, dite de tôle ondulée (Hausse et baisse des prix d’un trimestre sur l’autre sans réelle baisse des prix). D’un côté, certains acquéreurs, pour faire leur acquisition, attendaient une baisse des prix qui ne s’est jamais réellement produite. D’autres acquéreurs ayant un réel besoin de se loger ont continué à acheter. Enfin, les vendeurs disposant de bons produits (étage élevé, calme, lumineux, bien placés…) ont conservé des niveaux de prix élevés lorsque d’autres disposant des produits de moindre qualité, étaient finalement contraints à baisser leur prix pour vendre. En gros, un jeu à somme nulle.
Les 3 enseignements que nous pouvons tirer de cette crise financière majeure est que :
- Malgré l’ampleur de la crise, les prix de l’immobilier à Marseille n’ont pas réellement baissé.
- Le temps de réaction du marché de l’immobilier est relativement long, surtout lorsque nous ne faisons pas face à une bulle immobilière à Marseille comme nous l’expliquons dans cet article.
- Le marché de l’immobilier reste une excellente valeur refuge.
COMPORTEMENT DES ACQUÉREURS À MARSEILLE FACE AU CORONAVIRUS ?
Depuis le début de l’année 2020, l’envie des futurs acquéreurs d’acheter à Marseille n’a pas faiblit. Bien au contraire. Elle s’est accentuée à la suite de la réforme des retraites. Conscient du fait que les pensions allaient inexorablement baisser, l’investissement dans l’immobilier est devenu un bon moyen de dégager une rente future pouvant compenser la baisse des retraites. C’est ainsi que depuis le début de l’année 2020, la demande en investissement locatif a fortement augmenté à Marseille.
En notre qualité de chasseur immobilier, au jour où nous vous parlons (le 13/03/2020) , nous n’avons pas observé d’affolement de la part des acquéreurs de biens immobiliers à Marseille. Mis à part quelques désistements, la très grande majorité de nos clients n’ont pas remis en question leur projet d’acquisition. L’achat immobilier étant une logique de long terme contrairement aux marchés financiers, notamment en ce qui concerner l’achat de résidence principale.
Si la crise se poursuit, en cas de confinement, il sera plus possible de visiter. il est en revanche probable que le comportement des acquéreurs, suite à cet épisode, sera celui que nous avons pu observer durant la période 2011-2015. A savoir un attentisme des acheteurs espérant une baisse drastique des prix à Marseille ce qui, rappelons-le, n’a jamais été vraiment le cas. Crise ou pas crise, l’envie de devenir propriétaire restera présente !
La question qui se pose maintenant est celle de l’ampleur de la crise économique que va générer le Coronavirus.
COMPORTEMENT DES VENDEURS DE BIENS MARSEILLAIS FACE AU CORONAVIRUS ?
L’accélération de la crise sanitaire du Coronavirus en France, ne l’oublions pas, ne date que d’environ 1 mois, même si elle a commencé depuis 3 mois en Chine. Comme nous avons pu l’observer par le passé, les vendeurs mettent souvent beaucoup de temps avant d’accepter de baisser réellement le prix des biens qu’ils vendent. C’est pour cette raison qu’à l’heure actuelle, nous n’observons aucune baisse de prix des nouveaux biens mis sur le marché.
Cette disposition psychologique naturelle des vendeurs immobiliers, s’accompagne des raisons objectives qui les empêchent de baisser leur prix. Ceci est particulièrement vrai chez les secondo-accédants. En effet, un secondo-accédant venant de faire l’acquisition d’un bien et comptant sur le fruit de la vente de son bien pour financer son nouvel achat sera peu enclin à baisser son prix de vente.
Quant aux autres vendeurs, nous nous attendons à deux attitudes face à la situation présente. Ceux qui vont préférer attendre que la tempête passe avant de mettre en vente leur bien ce qui aura pour impact la raréfaction de l’offre, et ceux qui souhaiteront vendre malgré la crise. Nous pronostiquons donc à ce stade de l’épidémie un léger ralentissement de l’offre ce qui ne vas pas dans le sens d’une baisse des prix.
LES PRIX DE L’IMMOBILIER À MARSEILLE VONT-ILS BAISSER À CAUSE DU CORONAVIRUS ?
Comme nous vous l’avons expliqué précédemment, une éventuelle forte baisse des prix à Marseille, ne se fera pas sentir de suite. De plus, pour avoir un impact sur les prix, au point de provoquer leur baisse significative, la crise liée au Coronavirus devrait être d’une forte ampleur (à savoir, pire que la crise de 2008). Si vous souhaitez attendre que les prix baissent à Marseille, vous allez donc devoir faire des Marseille sur la future ampleur de cette crise sanitaire.
3 cas de figures sont donc possibles sur le marché immobilier marseille :
- La contagion par le Coronavirus s’arrête rapidement (en moins d’un mois) et l’activité économique repart très rapidement. Dans ce cas, même si ce trou d’air laissera des traces, l’impact sur les prix de l’immobilier à Marseille sera à mon avis limité. Au stade actuel de la prolifération du Coronavirus en France qui ne semble être qu’à ses débuts, cette situation nous semble peu probable. Toutefois, si ce cas de figure vous semble envisageable, vous n’avez aucun intérêt à attendre la baisse des prix à Marseille avant d’acheter.
- La pandémie Coronavirus prend de l’ampleur et dure encore 2 ou 3 mois avant la reprise économique ne remettant pas en cause l’ensemble du modèle économique mondial. Nous vivrons alors une situation comparable à celle de 2008 avec une première phase de hausse des prix pendant une période limitée (6 mois à 1 an), suivie de la crispation des futurs acquéreurs due aux éventuels licenciements à la suite de la crise. Ces derniers seront alors trop frileux pour se lancer dans une acquisition. Seuls les acquéreurs les plus stables sur le plan professionnel franchiront le pas. Nous vivrons alors une période d’une relative stabilité des prix sans réel décrochage. Les produits de bonne qualité se vendront toujours cher et les autres pourront subir des baisses de prix fortes. Cette situation risque de persister quelques années avant une réelle nouvelle hausse des prix.
- Dans notre scénario le plus noir, le pire qu’il puisse arriver dans l’immobilier est un crédit crunch. En d’autres termes, les banques ne prêtent plus pour faire votre acquisition immobilière. Si cette situation est doublée d’une hausse massive du chômage, nous verrons alors une forte baisse des prix de l’immobilier à Marseille. Il faudra dans ce cas que la situation économique soit pire qu’en 2008.
Conclusion pour le marché immobilier marseille
Pour conclure , si vous êtes dans la situation de vouloir acheter pour des raisons inhérentes à votre mode de vie (arrivée d’un enfant, appartement trop petit et envie de plus de confort et de bien -être …), rien ne sert d’attendre une baisse des prix pour acheter sauf en cas de scénario noir. Là encore, n’oublions pas que dans le cas d’un scénario noir, lorsque la baisse des prix se confirmera, vous ne serez peut-être plus en mesure d’acheter !
Si vous êtes primo-accédant et que vous souhaitez attendre une baisse des prix pour acheter, préparez-vous à attendre longtemps avant de devenir propriétaire compte tenu de l’inertie du marché de l’immobilier expliqué précédemment. Notez également que durant cette période, si vous êtes locataire, vous devrez continuer à payer un loyer qui sera donc à fond perdu.
Enfin, si vous êtes investisseur et que vous êtes dans une logique d’achat-revente, il est à notre avis préférable d’attendre afin de voir comment évolue la situation. En revanche, si vous souhaitez investir à Marseille pour générer une rente financière et ainsi compléter votre retraite, rien ne sert d’attendre car vous serez dans une logique d’investissement sur le long terme. Comme expliqué, si vous souhaitez profiter d’une éventuelle baisse des prix pour optimiser la rentabilité de votre investissement, l’attente peut potentiellement s’avérer longue. Est-ce que les taux auront remontés en flèche pendant ce temps ? Est-ce que vous pourrez encore emprunter ?… Toutes ces inconnus nous poussent à vous conseiller de ne pas attendre pour investir.
A l’heure actuelle, aucun des 3 scénarios expliqués précédemment n’est impossible à Marseille et en france. La situation dans laquelle nous sommes est inédite. Il serait bien prétentieux aujourd’hui de dire avec certitude quelle sera l’avenir de cette crise sur les prix du marché à Marseille. En revanche, nous espérons que cette analyse vous permettra de mieux comprendre le fonctionnement de l’immobilier marseillais et surtout, qu’elle vous aidera à décider si vous souhaitez ou non vous lancer dans une acquisition immobilière à Marseille.
